房地产估价报告封面及目录（略）致委托估价方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）××酒店房地产估价结果报告一、委托方 ...

房地产估价报告

封面及目录（略）

致委托估价方函（略）

估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）

××酒店房地产估价结果报告

一、委托方

××酒店有限公司，法定代表人：××，住所；市××路××号。

二、估价方

××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号；房地产估价机构资质等级：一级。

三、估价对象

（一）地理位置及概况（略）

（二）估价对象概况

估价对象：酒店第一、二、十至十三、二十层

建筑面积：11275m²

土地使用权年限：40年(19 98年8月20日起至20 3 8年8月1 9日止)

竣工日期：2001年8月

估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐

建筑结构：框架

土地使用权来源：协议出让

建筑物装修情况：（略）

四、估价目的

为银行抵押贷款提供依据

五、估价时点

2 00 9年8月2 0日

六、估价依据（略）

七、估价原则（略）

八、估价方法

将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采

用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十

层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。

九、估价结果

估价对象的总价值为人民币2 08 5 2 1 0 5 0元（大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）

十、估价人员（略）

十一、估价报告应用的有效期（略）

××酒店房地产估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用

将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采

用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十

层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。

六、估价测算过程

（一）酒店第一、二层估价

酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m²。在

当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。

可比实例一，国际中心商场2009年8月的市场售价为：一层45000元／m²，二层30000元／m²。

可比实例二，世贸大厦商场2009年8月的市场售价为：一层39000元／m²，二层25000元／m² 。

可比实例三，世纪广场商场2009年8月的市场售价为：一层38000元／m²，二层24000元／m²。

确定可比实例修正系数的依据（略）。

修正计算（见下表）。

一层比准价格为：

(34091+34392+34142)/3= 34208(元／m²)

二层比准价格为：

(20979+21645+21563)/3=21396(元／m²)

第一、二层价值为：

(34208+21396)*2830=157359320（元）

（二）酒店第十至十三层估价

酒店第十至十三层为客房，建筑面积为4 5 0 0m²。因属于收益性房地产，故采用收益法进行

估价。

选用收益法公式：

V=A/Y*[1-1/(1+Y)ⁿ]

式中V——房地产价格；

A——年净收益；

Y——资本化率；

n——尚可使用年限。

1.尚可使用年限n的确定

该酒店建筑物耐用年限为5 0年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42 。

2.年净收益A的确定

酒店第十至十三层共有客房1 04间。根据该公司提供的200 6年至2008年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年3 6 5天，则：

年总收入=104*4 00*365 =15184000（元）

酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占4 5%。

年净收益A =15184000*(1- 45%)=8351200（元）

3.资本化率Y的确定

以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定Y=8%。

酒店第十至十三层价值

V=8351200/8%*[1-1/(1+8%)⁴²]=100270342（元）

（三）酒店第二十层估价

酒店第二十层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为11 2 5 m²，现已出租经营，租期剩余5年。

因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。

按租约规定，第二十层的年租金收入在剩余的5年租期内分别为1 00万元、1 1 0万元。

1 2 0万元、1 3 0万元、1 40万元，租赁税费占租金收入的20%。

计算年净收益

年净收益A =[100／(1+8%)+110/(1+8%)² +120／(1+8%)³ +130／(1+8%)⁴ +140／

(1+8 %)⁵]／5*(1- 20%)= 756792（元）

酒店第二十层价值

V=756792/8%*[1-1/(1+8%)⁵]=3021651(元)

（四）估价对象的总价值

1 5 7359320 +10 0 270342+3 0216 51=2 6 0 6 51313（元）

（五）应扣折旧额的确定

经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：

2 6 0 6 5 1 3 1 3*80% =208521050（元）

七、估价结果确定

估价对象的总价值为人民币20 8 5 2 1 0 5 0元（大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。

此估价报告有如下一些错误和不足：

1.缺少房地产权属状况描述。

2.缺少价值定义：

3.酒店大堂采用市场比较法不当。

4.二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。

5.酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。

6.第二层估价交易案例一综合修正超过30%。

7.第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。

8.第十至十三层尚可使用年限n应为土地使用权剩余年限，即为2 9年。

9.第十至十三层估价时未采用客观的、未来的收益水平。

1 0.对酒店大堂的估价有重复计算。

11.第十至十三层估价求收益时未考虑入住率。

1 2.确定资本化率时安全利率选用不当。

13.第二十层估价时年净收益求取方法错误。

14.第二十层估价时未考虑5年以后的收益。

1 5.总价不应再扣除折旧。

1 6.缺少估价作业日期。

1 7.缺少确定估价结果的理由。

1 8.第二十层的资本化率应与第十至十三层有所不同。

1 9.应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

2 0.结果报告中的技术报告的建筑面积不吻合。