某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为200 6年6月1 5日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是200 1年6月通过出...

某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为200 6年6月1 5日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是200 1年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1 8 00元／m²，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2 00 1年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1 8 0 0元／m²。

【问题】

1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？

2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？

1.

错误有：

(1)利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算；

(2)所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点（2006年6月）的市场状况相符；

(3)期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。

2.

重置价格还应减去折旧。

或：

(1)可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

(2)可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。

(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。