某物业项目建筑面积29万m2，可收物业服务费用面积26万m2，每年计划成本542万元，现在进行招标投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万m2，高层住宅2...

作者: rantiku 人气: - 评论: 0

问题某物业项目建筑面积29万m2，可收物业服务费用面积26万m2，每年计划成本542万元，现在进行招标投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万m2，高层住宅20万m2，别墅4万m2，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目： (1)人工费。 ①人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用，包括公司分管项目副经理的工资、项目经理的工资、社会保险。 ②补充养老金。 ③项目人员年终绩效奖励。 (2)工程保修费。 (3)公共区域清洁卫生材料费。 (4)装修工程垃圾清运费。 (5)对社会的爱心捐赠。 (6)用于项目的固定资产折旧。 (7)项目履约保证金。 (8)共用设施设备及公众责任保险金。 (9)公共区域维修保养费。 (10)公共秩序维护费。问题 1.按照资质管理制度，哪类资质的物业服务企业可以参加该项目的投标？ 2.根据该投标物业公司管理物业面积，推断该公司管理资质等级应为几级？ 3.以上费用哪些不能计入物业管理支出费用。 4.假设营业税及附加的总税率是5.6%，项目成本利润率9%，不考虑其他经营支出，计算该项目的物业服务费收费标准（单位:元/(m2 ?月），保留小数点后两位数）。 5.按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该物业项目保本运行？

选项

答案

解析 1.根据《物业服务企业资质管理办法》的规定：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目；三级资质物业服务企业可以承接20万m2以下的住宅项目和5万m2以下的非住宅项目。而该住宅物业项目总建筑面积为29万m2，所以该项目可以由一级、二级级资质的物业服务企业承接。 2.根据该投标物业公司管理物业面积，可知该公司资质等级为二级资质。《物业服务企业资质管理办法》中二级资质关于面积的规定为：“管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%: (1)多层住宅100万m2;(2)高层住宅50万m2; (3)独立式住宅（别墅）8万m2;(4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2”，而本案中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为：多层住宅：20万m2/100万m2=20%; 高层住宅：20万m2/50万m2 = 40% ; 别墅:4万m2/8万m2 = 50% 20%+40%+50% = 110%>100%，符合条件。据此判断该公司资质等级为二级资质。 3.根据《物业服务收费管理办法》的有关规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有： (1)分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也不应计入物业管理成本。 (2)补充养老金和项目员工年终绩效奖金不应计入物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。 (3)工程保修费用、项目履约保证金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本。 (4)管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本。 (5)对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本。 4.计算过程如下： (1)利润= 542万元X9%=48. 78万元。 (2)税金= [(542 + 48. 78)万元÷ (1 －5. 6%)] X 5. 6% = 35. 05 万元。 (3)物业服务费收费标准=(542+48. 78+35. 05)万元÷26万m2 ÷12月=2. 01元/(m2 ?月）。 5.保证该物业项目保本运行的物业服务费的收费面积= 542万元X (1 + 5. 6%) ÷ [2.01 元/(m2 ?月）X12 月]= 23. 73 万 m2。物业服务费的收缴率= 23. 73万m2÷26万m2X100% = 91. 27%。

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