第一题现有一宗地，占地面积为100 ㎡，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年．2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为2...

作者: rantiku 人气: - 评论: 0

问题第一题现有一宗地，占地面积为100 ㎡，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年．2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250㎡，现全部用于出租．根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格． 1.该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元． 2.该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0． 3.押金收益率为9％． 4.土地还原利率为60A，建筑物还原利率为8％．

选项案例分析

答案

解析 [解] 该宗土地有收益，适合于运用收益法进行评估． (1)计算该不动产总收益：年租金收益：4×12=48(万元) 年押金收益：6×9％=0．54(万元) 年总收益；48+0．54=48．54(万元) (2)计算该不动产的年总运营费用：年总运营费用=2×12=24(万元) (3)该房地产的年净收益=48．54=24=24．54(万元) (4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因此，房屋的使用年限为48年．所以建筑物现值=6000×250×(48—3)／48=140．625(万元)．

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