某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2 。当地正常月租金为90元...

某商务写字楼建筑面积11000m²，可租售面积8000m²，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m² 。当地正常月租金为90元/（月·m²），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m²，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在201 2年7月1日的保险价值。

估价计算如下：

1．有效毛收入= 11000*90*90%*12=10692000（元）

2．总费用= 8000*90*12*20%=1728000（元）

3．写字楼经营净收益= 10692000 - 1728000=8964000（元）

4．写字楼用地净收益= 3000*8000* =1 641476（元）

5．建筑物净收益= 8964000 - 1641476=7322524（元）

6．建筑物价值= =107062529（元）

1．有效毛收入计算错，应为：8000*90*90%*12=77 76000（元）

2．总费用计算错，应为：8000*90*90%*12*20%=1555200（元）

3．用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错，应为：

8000*3000*[1-(1+6%)^-36]/[1 -(1+6%)^-40]*6%/[1 -(1+6%)^-36]=1595077（元）

4．估价结果计算应使用建筑物报酬率，故建筑物价值计算错误，应为：

(7776000 -1555200 -1595077)/10%*[1-(1+10%)^-36]=44760846（元）