地处县城的某房地产开发公司，2016年12月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下：　　（...

作者: rantiku 人气: - 评论: 0

问题地处县城的某房地产开发公司，2016年12月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下：　　（1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳契税。　　（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。　　（3）该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。　　（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得不含税收入40000万元，已知公司清算土地增值税时与转让有关的税金160万（不含增值税）。　　（5）将5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。　　（6）2016年12月税务机关要求该房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算。　　（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，计算土地增值税时开发费用的扣除比例为10%。）　　根据上述资料，回答下列问题，需计算出合计数。　　（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。　　（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。　　（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。　　（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发费用。　　（5）计算该公司应缴纳的土地增值税。

选项

答案

解析（1）公司已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%（2000025000*100%），虽未超过税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算规定的比例85%，但剩余的可售建筑面积已经出租。　　（2）取得土地使用权时应纳契税＝8000*5%＝400（万元）　　允许扣除的土地使用权支付金额＝[400＋8000*（1－10%）]*（1－500025000）＝6080（万元）　　（3）允许扣除的开发成本＝12000*（1－500025000）＝9600（万元）　　（4）由于利息支出不能按转让房地产项目计算分摊，　　允许扣除的开发费用＝（6080+9600）*l0%＝1568（万元）　　（5）应纳土地增值税的计算：　　增值额＝40000－[6080＋9600＋1568＋160＋（6080＋9600）*20%]＝40000－20544＝19456（万元）　　增值额占扣除项目金额的比例＝1945620544*100%≈94.70% 　　应纳土地增值税＝19456*40%－20544*5%＝6755.2（万元）

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