2013 年 7 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：（1）20...

作者: tihaiku 人气: - 评论: 0

问题 2013 年 7 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：（1）2011 年 3 月以 8000 万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置 1 年，支付土地闲置费 400 万元。（2）2012 年 5 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元；银行贷款凭证显示利息支出 1000 万元。（3）2013 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 80％，共计取得收入 20000 万元；可售建筑面积的 20％投资入股某酒店，约定共担风险、共享收益。（4）公司已按照 3％的预征率预缴了土地增值税 600 万元，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。（其他相关资料：当地适用的契税税率为 5％，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5％。）要求：根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题，如有计算，需计算出合计数。（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。（4）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。（5）回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，简要说明理由。（6）回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。

选项

答案

解析根据 2018 年教材“投资业务”涉及政策应限制在“改制重组”中，转让不动产已营改增（1）房地产开发企业将开发产品用于对外投资的，应视同销售房地产。本题中房地产开发项目全部竣工、完成销售（80％已对外销售，根据 2018 年教材，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。因此 20％视同销售），符合土地增值税清算条件，房地产公司应进行土地增值税清算。（2）该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额＝8000＋8000×5％＝8400（万元）（3）假设该房地产开发企业选择简易计税方法计算增值税，且收入不含增值税，该公司清算土地增值税时允许扣除的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加＝20000×5％×（1＋7％＋3％＋2％）＝1120（万元）（4）扣除项目金额＝8400＋5000＋［1000＋（8400＋5000）×5％］＋1120＋（8400＋5000）×20％＝18870（万元），增值额＝20000÷80％－18870＝6130（万元），增值率＝6130÷18870×100％＝32.49％，适用税率 30％。应纳土地增值税＝6130×30％＝1839（万元）补缴土地增值税＝1839－600＝1239（万元）（5）税务机关不能对清算补缴的土地增值税征收滞纳金。根据规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（6）税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

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